몇 년 전 전세사기가 급증하면서 현재까지도 전세금을 못 돌려받을까 봐 두려워하는 분들이 많으신 것 같습니다.
전세 계약이 끝났는데도 전세금을 돌려받지 못해 막막한 상황에 놓이셨다면, 아래 세 가지를 반드시 체크해 보시기 바랍니다.
1. 등기부등본과 계약서 확인하기
먼저, 전세금이 제대로 반환되지 않는 상황이라면 가장 먼저 등기부등본과 계약서를 확인해야 합니다.
- 등기부등본 발급
- 주소만 입력하면 누구든지 발급 가능하니, 지금 거주 중인 집의 등기부등본을 발급받아 보세요.
- 네이버에 ‘등기부등본 발급’을 검색하시면 대법원 인터넷 등기소 사이트로 연결됩니다.
- 등기부등본에서 확인할 사항:
- 소유자가 변경되었는지
- 근저당권이 설정되어 있는지
- 이 두 가지는 추후 임대인의 재산 상태를 판단하는 데 중요한 근거가 됩니다.
- 확정일자 확인
- 확정일자는 전세보증금을 법적으로 보호받기 위한 매우 중요한 요소입니다.
- 계약서에 확정일자 도장이 찍혀 있는지도 꼭 확인해야 합니다.
만약 소유자 변경이나 근저당권 설정 등 이상이 발견된다면, 즉시 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.
2. 이사를 해야 하나요? 그에 따라 대응이 달라집니다.
전세금 못 받은 상태에서 이사를 해야 하는지, 계속 그 집에 살 수 있는지에 따라 해야 할 일이 달라집니다.
- 계속 그 집에 살수 있다면?
- ‘임차권 등기’ 같은 절차는 필요 없습니다. 그냥 지금처럼 거주하면서 소송 진행하시면 돼요.
- 아무것도 하지 않아도 괜찮습니다.
- 이사를 나가야 하는 상황이라면?
- 반드시 ‘임차권 등기’라는 걸 해두셔야 합니다.
왜냐하면, 전세 세입자가 법적으로 보호받으려면 세 가지 요건이 필요해요:
- 확정일자 받은 계약서
- 주민등록
- 실제로 거주 중인 상태
그런데 이사를 가면 ‘실제로 거주 중’이라는 조건이 사라지죠.
이때 ‘임차권 등기’를 해두면,
비록 이사를 가더라도 법적인 보호는 그대로 유지된다고 보시면 됩니다.
임차권 등기란?
이사를 하게 되면 ‘실제 거주’ 요건이 사라지기 때문에 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
이때 임차권등기를 해두면, 대항력을 유지할 수 있어 전세금 반환을 위한 법적 권리를 계속 보장받을 수 있습니다.
3. 소송과 지급명령, 무엇이 더 유리할까?
전세금을 돌려받기 위한 방법으로는 전세금 반환 소송과 지급명령 신청이 있습니다.
- 지급명령
- 판결 없이도 빠르게 결정문을 받을 수 있는 절차입니다.
- 임대인이 2주 내에 이의를 제기하지 않으면 바로 확정 판결처럼 효력이 생깁니다.
- 단, 임대인이 이의 제기를 하면 결국 소송으로 넘어가게 됩니다.
- 전세금 반환 소송
- 다소 시간이 걸리지만 처음부터 소송으로 진행하면 중복 절차를 줄일 수 있습니다.
- 임대인이 이의를 제기할 가능성이 높다면 처음부터 소송으로 가는 것이 효율적일 수 있습니다.
→ 임대인이 순순히 돌려줄 가능성이 없다면 소송부터 진행하시는 것이 시간 절약에 유리합니다.
+ 꼭 알아두어야 할 포인트
소송과는 별개로, 임대인에 대한 정보 수집도 매우 중요합니다.
- 임대인의 주소, 직업, 재산 상태 등 최대한 많은 정보를 확보하세요.
- 임대인과 연락이 된다면 통화 녹음 등을 통해 정보 수집을 하세요.
- 연락이 되지 않는다면 계약 당시 중개사에게 임대인 정보를 문의하세요.
만약 현재 거주 중인 집이 경매로 넘어간다 해도,
해당 부동산으로부터 배당을 받지 못할 상황이라면!
임대인의 다른 재산에 대해 압류 또는 강제집행을 해야 합니다.
그러려면 반드시 사전에 정보 파악이 되어 있어야 하죠.
소송은 해야 할까?
“임대인에게 재산이 없어 보이는데 굳이 소송을 해야 하나요?”
이런 질문도 많이 받습니다.
하지만!
소송을 제기해 판결문을 받아두는 것만으로도 아래와 같은 효과가 있습니다.
- 10년간 시효 연장
- 연 12%의 지연이자 발생
- 소송비용(변호사 비용 등) 청구 가능
즉, 지금은 돈이 없어도 나중에 받을 수 있는 가능성을 확보하는 것이기 때문에 소송은 꼭 진행해 두시는 것이 좋습니다.
전세금 반환 소송, 얼마나 걸릴까?
통상적으로 민사소송은 6개월~1년 정도 걸릴 수 있으나,
전세금 반환 소송은 비교적 빠르게 처리되는 편입니다.
많은 경우 6개월 이내에 판결문을 받을 수 있습니다.
그 외 추가 조치 (가압류, 경매신청 등)
임대인의 재산 상황에 따라서는 추가적으로 가압류, 경매신청, 가처분 등의 절차가 필요할 수 있습니다.
이 부분은 개별 사건마다 상황이 달라지기 때문에 전문가 상담을 통해 구체적인 전략을 짜시는 게 가장 좋습니다.
전세금을 못 돌려받은 상황, 절대 포기하지 마세요.
혼자 해결하려 하기보다 전문가의 도움을 받아 체계적으로 대응하시는 것이 가장 빠르고 안전한 길입니다.
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*참고로 저는 법률 전문가가 아닙니다. 전문적인 조언은 변호사분과 상담하세요.
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